10 raisons de ne JAMAIS investir dans l’immobilier

Dans cet article, je vais vous donner 10 raisons pour lesquelles vous ne devez jamais investir dans l’immobilier :

Raison #1 : La rentabilité

Une bonne raison de ne pas investir dans l’immobilier est la rentabilité car investir dans l’immobilier rapporte très peu du moins si on comprend comment se calcule la rentabilité.

Voici un exemple d’un bien avec locataire en place trouvé sur Le Bon coin :

Deuxième partie de l’image :

Donc reprenons les chiffres :

Prix de vente 139 000€ et loyer 890€ (loyer annuel = 10 680€)

10 680€/139 000€ = 7,68% de rentabilité

Vous allez me dire que ce n’est pas si mal que ça puisqu’un portefeuille diversifié en bourse rapporterait pareil.

Sauf qu’il faut enlever les charges (140€ par mois soit un loyer net mensuel de 750€)

(750*12)/139 000 € = 6,47% de rentabilité

Et on oublie encore plusieurs choses :

  • La taxe foncière
  • Les vacances locatives (en moyenne un logement est occupé 10 mois sur 12)
  • Les travaux et les charges de copropriété (5% du prix de l’appartement)

On arrive donc à

750€ * 10 (au lieu de 12) =7 500€ de loyers réels par an

On enlève 760€ de taxe foncière soit 6 740€ par an.

Et on retire les travaux et charges de copropriété (5% du prix de l’appartement) donc 6 950€

On arrive donc à (6 740€ – 6 950€) un cashflow négatif, soit un rendement négatif

Et encore je n’ai pas pris en compte :

  • Les charges d’intérêt car on paye souvent par emprunt bancaire
  • Les impôts qui viennent souvent creuser les pertes
  • Les assurances
  • Les frais de gestion (10% des loyers) si vous ne voulez pas gérer votre bien vous-même
  • L’assurance loyers-impayés

Vous aurez beau tourner les chiffres dans tous les sens, investir dans l’immobilier n’est pas rentable d’un point de vue strictement financier.

Raison #2 : Les vacances locatives

Investir dans l’immobilier, on croit que cela revient souvent à ça :

  • Vous achetez un bien
  • Vous le mettez en location
  • … Terminé !

Et cette méthode ne marche pas puisque vous oubliez une personne très importante, le locataire ! Pourquoi les gens louent leur bien immobilier plutôt que d’en acheter un ?

La raison principale est souvent qu’ils ne veulent rester dans logement que temporairement :

  • Ils changeront quand ils changeront de travail
  • Quand ils auront des enfants
  • Quand ils pourront se rapprocher de leur famille
  • Dès qu’ils auront assez d’économies pour acheter un bien
  • Etc…

Qui dit « locataire » dit « temporaire » et donc un jour ou l’autre, votre locataire partira. Si vous avez de la chance, il restera plusieurs années. Si vous n’avez pas de chance, il partira au bout de quelques mois seulement.

Le plus grave dans tout ça est que la plupart des investisseurs choisissent des petits appartements pour les louer à des étudiants… Et les étudiants n’ont pas cours de juin (parfois mai) à septembre donc vous aurez forcément de très grandes périodes sans locataire. De plus, si au mois de septembre, vous n’avez toujours pas trouvé de locataire, il se peut que vous n’ayiez aucun locataire jusqu’à la rentrée prochaine !

Une autre critère à prendre en compte : il y a moins de vacances locatives dans les grandes villes que dans les petites villes. Le problème des grandes villes est que la rentabilité de base est déjà très faible donc je ne parle même pas de la rentabilité réelle.

Raison #3 : Les impayés

En France, beaucoup de locataires ne payent pas leur loyer pour une raison simple : ils sont protégés par la loi. En effet, dans les pays anglo-saxons, dès qu’on arrête de payer son loyer, on est obligé de partir et je trouve ça plutôt normal.

En France, éjecter son locataire indélicat demande d’entamer une procédure judiciaire très lourde (dont je ne rentrerais pas dans les détails) et qui demandera plusieurs mois voire plusieurs années avant de récupérer son logement. Pendant cette période, vous ne toucherez aucun loyer et vous n’aurez que très peu de chance de retrouver les loyers qui vous étaient dues après le départ du locataire.

Comble du comble : il est impossible d’expulser un locataire pendant la « trêve hivernale », c’est à dire du 1er novembre au 31 mars. Vous ne rêvez pas : pendant la moitié de l’année, il est impossible de déloger un locataire qui ne paierait pas…

Sans parler des impayés, vous avez plus de chance de rencontrer des locataires qui paieront avec du retard (plusieurs mois parfois) et leurs problèmes financiers se répercuteront sur vos finances personnelles avec les mensualités d’emprunt qui tombent tous les mois.

Raison #4 : Les prises de tête avec les locataires

Si vous n’êtes pas prêt à vous faire réveiller le dimanche matin par votre locataire pour un problème urgent de chasse d’eau qui fuit alors l’immobilier n’est pas fait pour vous.

Ceux qui s’intéressent à l’immobilier s’intéressent en général à l’indépendance financière, leur objectif est de devenir rentier.

Qui dit rentier dit ne pas avoir de patron, être libre.

Quand vous avez un locataire qui vous téléphone régulièrement pour un problème de tapisserie ou de robinet qui fuit, avez-vous VRAIMENT l’impression d’être libre ?

Non, vous aurez remplacé un travail par un autre, tout simplement.

La vraie liberté est la liberté de gérer votre temps comme vous le souhaitez.

La vraie liberté est la liberté de vivre où vous le souhaitez dans le monde.

Et il n’y a qu’un seul moyen de devenir VRAIMENT libre, c’est avec la bourse.

Raison #5 : La difficulté à la revente

J’ai acheté, quand j’étais plus jeune, un bien immobilier que j’ai rénové pour le revendre. La phase de revente m’a tellement dégouté que c’est pour moi, une bonne raison à elle seule de ne pas investir dans l’immobilier.

Déjà, vous devez savoir que vous allez passer plusieurs jours entiers à faire visiter des personnes qui sont intéressées par votre appartement. Cela vous demandera tellement d’énergie que vous vous demanderez toutes les semaines si vous avez bien fait d’investir dans l’immobilier.

Après plusieurs mois à faire plusieurs visites par semaine, croyez-moi vous en aurez marre et vous serez tenté de baisser le prix de votre bien immobilier.

Et c’est dans ces situations là, qu’on perd de l’argent à la revente. Croyez-moi c’est très courant.

Il faut savoir une chose pour tous les gens qui viennent de la bourse et qui ont l’habitude d’acheter et de vendre en une fraction de secondes, c’est qu’acheter et vendre de l’immobilier, c’est long, très long.

Pour acheter un bien, le refaire à neuf et le revendre, comptez au minimum un an.

C’est donc TRES long et fastidieux.

Raison #6 : La fiscalité qui rend le rendement net négatif

Le système fiscal français est très mal fait puisque même si vous perdez de l’argent tous les mois par rapport à une situation dans laquelle vous n’avez pas investi dans l’immobilier, vous allez payer plus d’impôts.

Je répète : même si vous perdez de l’argent tous les mois, vos impôts vont quand même augmenter.

Pour calculer les impôts, voici comment cela se passe :

  • Vous prenez vos loyers annuels
  • Vous enlevez 30% comme abattement fiscal
  • Vous rajoutez cette somme au total de vos revenus de l’année

Sauf que :

  • Vous avez payé la taxe foncière
  • Vous avez payé une assurance
  • Vous avez fait de nombreux travaux
  • Vous avez une mensualité d’emprunt à payer tous les mois
  • Etc…

En fait, après avoir payé toutes ces charges, vous êtes déjà en négatif mais vous allez devoir payer de l’impôt en plus.

C’est la raison pour laquelle la plupart des personnes qui achètent un bien immobilier n’en achète qu’un : qui voudrait gagner moins d’argent et payer plus d’impôts ?

Raison #7 : Les travaux imprévus

Si on vous dit qu’être propriétaire, cela consiste à encaisser des loyers tous les mois sans rien faire, on ne peut pas être plus loin de la vérité.

Qui dit propriétaire dit responsable d’un logement sur le point de vue financier. Toutes les fenêtres à refaire ? C’est pour vous. Un dégât des eaux ? C’est à vous de payer. La cuisine ou la salle de bain dans un état déplorable ? C’est à vous de tout refaire avec vos économies personnelles.

Une stratégie (qui est la mauvaise) consiste à toujours repousser les travaux. En repoussant les travaux, vous repousserez également vos locataires et il sera très difficile d’en trouver des nouveaux.

Alors vous vous résoudrez enfin à faire les travaux nécessaires en puisant dans vos économies personnelles (ou en faisant un nouvel emprunt bancaire, ce qui est encore pire) et votre rentabilité nette en prendra un sacré coup.

Quand on vous dit qu’on peut investir dans l’immobilier avec 0€ et tout financer par emprunt, on vous ment car un jour ou l’autre vous pourrez vous retrouver dans une situation financière très délicate à cause de travaux à faire.

Raison #8 : Bulle immobilière

Connaissez-vous la courbe de Friggit ? C’est le rapport entre les prix des logements sur les revenus des ménages. De 1965 à 2000, ce rapport était fixe et a explosé dans les 2000.

Il est donc beaucoup plus difficile par rapport à son revenu d’acheter un bien immobilier depuis 10 ans que depuis la fin de la guerre.

La conclusion est que des prix aussi élevés ne sont pas supportables et donc qu’ils vont finir par baisser (peut-être brutalement). Le pire moment pour investir est donc maintenant.

Et surtout n’écoutez les personnes qui ont acheté des biens dans les années 80-90 et qui ont vu la valeur de la bien multiplié par 2-3 ou plus. Car en achetant maintenant, vous courez le risque de multiplier la valeur de votre bien par 2-3 mais de manière négative (divisé par 2-3).

Raison #9 : Quasi obligation d’emprunter

A part si vous avez 100-200 000€ à investir, vous allez recourir à l’emprunt. Le problème des emprunts est que vous allez payer des frais bancaires et des intérêts qui viendront réduire la rentabilité.

Mais pour moi le plus gros problème est le risque car en général les banques vont exiger d’avoir une garantie sur votre bien immobilier en l’échange d’un prêt.

Donc si vous avez un locataire qui vous paye avec du retard et que vous avez du mal à payer votre emprunt, la banque est en droit de saisir votre bien immobilier pour le vendre pour rembourser l’emprunt.

Et là vous aurez tout perdu car si la banque doit en arriver là vous perdrez tout l’argent que vous avez gagné en remboursant une partie du capital grâce à l’argent de votre locataire.

N’oubliez jamais que tant que vous avez un emprunt sur le dos, ce n’est pas vous qui êtes propriétaire du bien en question, mais la banque.

Raison #10 : Ne faites pas comme tout le monde

Vous l’avez surement entendu depuis que vous êtes tout petit :

  • « La pierre est le meilleur investissement »
  • « La bourse, c’est risqué »

Sauf que nous l’avons vu, investir dans l’immobilier ne vous rendra pas riche, pire cela vous fera perdre de l’argent à court-terme.

Tandis que dans la bourse, avec des méthodes très simple, il est possible de gagner beaucoup plus d’argent.

Si vous faites un portefeuille diversifié et que vous gagnez 10% par an, vous transformez un capital de 10 000€ en 108 347€ en 25 ans.

Pour moi entre bourse et immobilier, il n’y a pas photo alors pourquoi tant de personnes s’obstinent à investir dans l’immobilier en croyant qu’ils deviendront riches un jour ?

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